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借名买房风险多
 
作者:三江合    案例来源:本站原创    点击数:1619    更新时间:2014/8/6    【字体:
 

【典型案例】

    在我国,因种种原因借用他人名义购买房屋的现象相当普遍,在房屋价格大幅上涨的近几年,由此引发的纠纷非常之多。近日,某地人民法院审理了一起因借名买房的纠纷。

    200412月,邱某委托易某与余钢房地产开发有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同书》,购买位于北村14号房屋一套。该房屋全部购房款项均由邱某支付及偿还。邱某取得房屋后进行装修并入住使用。20116月因该房屋需办理产权登记,易某向邱某出具一份《承诺书》,确认该房屋系邱某所有,同时承诺在取得该房屋权属证书之日起10日内,无条件将该房屋过户至邱某名下。后邱某缴纳了办证税费,该房屋产权登记在易某名下。但易某在取得房屋权属证书后,却违背承诺迟迟未予履行过户登记义务。

经邱某多次催促未果,20139月邱某将易某诉至法院,要求法院依法确认邱某对位于北村14号的房屋享有所有权:并要求判令易某立即协助邱某办理上述房屋产权过户手续

后经法院主持,双方达成调解协议,易某协助邱某办理涉案房屋产权过户手续,其办理产权过户费用邱某自愿承担。

【律师分析】

本案主要涉及借名买房纠纷的法律问题。

所谓借名买房,是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权,等到适当的时候再将房产过户到实际出资人名下的行为。

借名买房,一般分为两种情况。一种是以他人名义申购经济适用房或限价房。这类合同,在履行过程中,如果发生纠纷,很有可能被认定为无效,其理由主要应从政府推出安居房和限价房的目的考虑,政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题,从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊人群的优惠政策,如果这类合同有效,就会使原来不符合购房条件的人购买安居房或限价房,而原应享受安居房或限价房的人群的住房条件仍然没有得到改善,这样就违背了政府推出安居房和限价房的初衷,因而违反了社会公共利益。另一种,就是以他人名义购买一般的商品房。这类合同,只要实际买房人不是法律法规禁止购买商品房的主体,认定有效的居多。

本案中,邱某借易某之名购买房屋并将房屋产权登记在易某名下的行为,应属于第二种情况即以他人名义购买一般的商品房。故应认定邱某对位于北村14号的房屋享有所有权,且易某亦应履行协助邱某办理上述房屋权属变更登记至邱某名下的义务。

律师提示:在借名购房前,实际出资人不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理,尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房。对于未规避政策和不违反法律法规强制性规定的借名买房,建议双方签订书面协议,明确约定房屋所有权实际上属于实际出资人所有,登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖与他人等违约情形及相应的违约责任。作为实际出资人,应保管好出资的各项凭证,如银行转账记录、收据收条等,以维护自己的合法权益。

                            (法律顾问部龙蔚律师供稿)

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